De Nederlandse koopwoningmarkt heeft de afgelopen jaren flinke schommelingen doorgemaakt, met een periode van afkoeling in 2022/2023 en een opvallend herstel in 2024. In deze blogpost bespreken we de huidige stand van zaken op de koopwoningmarkt, met speciale aandacht voor Groningen. We gaan in op de prijsontwikkelingen, hypotheekrente, vraag en aanbod, demografische trends, beleid en toekomstverwachtingen. Dit alles doen we in begrijpelijke taal, ondersteund door recente cijfers en inzichten.
Prijsontwikkeling: sterke stijging na korte dip
Na een jarenlange prijsstijging bereikten de huizenprijzen in 2022 een piek, gevolgd door een lichte daling in 2023. Die neerwaartse trend was van korte duur: in 2024 trokken de prijzen weer hard aan. Nationaal gezien waren bestaande koopwoningen in 2024 gemiddeld 8,7% duurder dan in 2023. (cbs.nl) Ter vergelijking: in 2023 daalden de prijzen gemiddeld bijna 3%. De gemiddelde transactieprijs steeg van circa €416.000 in 2023 naar ongeveer €451.000 in 2024 (bpd.nl)
Ook in Groningen zien we deze opwaartse trend. In de gemeente Groningen stegen de huizenprijzen in 2024 zelfs iets harder dan landelijk: +12,7% tegenover ongeveer 12,4% landelijk (oogtv.nl). Hoewel de huizen in Groningen gemiddeld goedkoper zijn dan het landelijke gemiddelde – in het vierde kwartaal van 2024 lag de gemiddelde verkoopprijs in de gemeente rond €392.000 – is het prijsherstel daar dus minstens even krachtig.
Hypotheekrente: van historisch laag naar hoger niveau
Een belangrijke factor achter de prijsschommelingen is de ontwikkeling van de hypotheekrente. In de periode 2020-2021 bereikte de rente historisch lage niveaus (rond 1,5% voor 10 jaar vast), wat de vraag en prijzen opstuwde. Sinds 2022 is dit gekeerd. De gemiddelde hypotheekrente voor nieuwe leningen steeg van circa 1,6% begin 2022 naar zo’n 4,3% in 2023, en bevindt zich nu rond de 4% (dnb.nl). Deze snelle rentestijging vertaalde zich direct in hogere maandlasten en een lagere maximale leenruimte voor kopers. Het gevolg liet niet lang op zich wachten: tussen juli 2022 en mei 2023 daalden de huizenprijzen landelijk met ongeveer 6%. Normaliter zou men bij zo’n renteverhoging een langere afkoeling verwachten, maar halverwege 2023 stabiliseerde de rente en begon het vertrouwen te terug te keren. Factoren als stijgende lonen en een veerkrachtige economie hielpen de betaalbaarheid enigszins te verbeteren, ondanks de hogere rente (abnamro.com). ABN AMRO constateerde begin 2024 dat de combinatie van loongroei en licht dalende hypotheekrentes het sentiment op de woningmarkt verbeterde. Dit heeft bijgedragen aan het snelle herstel van de huizenprijzen in de tweede helft van 2023 en in 2024.
Voor de betaalbaarheid blijft de rente echter een aandachtspunt. Huishoudens die nu een huis kopen betalen aanzienlijk meer rente dan een paar jaar geleden. Daarnaast kunnen kopers minder lenen bij gelijk inkomen, wat vooral starters raakt. Tegelijk zien we dat veel bestaande huizenbezitters hun hypotheekrente voor lange tijd hebben vastgezet toen de rente laag was (dnb.nl). Zij voelen de renteverhoging niet direct in de portemonnee en zijn minder geneigd hun woning te verkopen. Dit zogeheten “lock-in” effect beperkt het aanbod van bestaande woningen, waardoor de prijsdaling beperkt bleef en zelfs weer plaats maakte voor stijging.
Per saldo betekent de hogere rente dat kopers kritischer moeten rekenen. Starters hebben meer eigen geld nodig en kijken vaker naar goedkopere woningen of appartementen. Sommigen stellen hun koopwens uit in de hoop op rente- of prijsdaling. Verkopers merken dat extreme overbiedingen zoals in 2021 minder vanzelfsprekend zijn, maar dankzij het hernieuwde vertrouwen in de markt blijven biedingen in veel regio’s toch competitief. Zo werd in het eerste kwartaal van 2024 landelijk voor meer dan de helft van de huizen boven de vraagprijs betaald (dnb.nl) een teken dat vraag en aanbod weer krap zijn ondanks de hogere rente.
Vraag en aanbod: krapte door woningtekort en terughoudend aanbod
De Nederlandse woningmarkt kampt al geruime tijd met een structureel woningtekort. In 2024 is dit tekort verder opgelopen tot circa 401.000 woningen (ongeveer 4,9% van de woningvoorraad) (nos.nl) Dat betekent dat ruim 400.000 huishoudens eigenlijk geen passende woning kunnen vinden. Het tekort nam toe doordat de afgelopen jaren de bevolkingsgroei (met name door migratie) de nieuwbouwproductie overtrof Hoewel er in 2024 zo’n 82.000 woningen aan de voorraad zijn toegevoegd (inclusief transformaties van kantoren),werd dit gedeeltelijk tenietgedaan door sloop en een groeiend aantal woningzoekenden. Per saldo kwamen er in 2024 ongeveer 70.000 woningen netto bij, het laagste aantal in vijf jaar. (cbs.nl)
De bouwsector heeft het moeilijk gehad door strengere vergunningverlening (bijvoorbeeld door stikstofregels) en hoge bouwkosten. In 2023 werden historisch weinig nieuwbouwwoningen vergund (ca. 55.000). Positief is dat het aantal bouwvergunningen in 2024 weer steeg – naar ongeveer 67.000, een stijging van 21% ten opzichte van 2023 (businessinsider.nl). Daarvan betrof ruim 34.000 koopwoningen (+28% t.o.v. 2023). Dit biedt hoop dat de bouwproductie op termijn aantrekt. Toch blijft dit onder het door de overheid beoogde tempo van 100.000 woningen per jaar. De krapte is dus voorlopig niet voorbij.
Aan de vraagkant is er nauwelijks verlichting. Dankzij de economische groei, lage werkloosheid en demografische druk blijft de vraag naar koopwoningen onverminderd groot. In 2024 nam het aantal transacties op de bestaande woningmarkt weer toe, na drie jaren van daling. Er wisselden landelijk ruim 203.000 bestaande woningen van eigenaar in 2024, zo’n 11-12% meer dan in 2023 (cbs.nl) Dit herstel laat zien dat kopers zich hebben aangepast aan de nieuwe rente-realiteit. Toch lag het aantal verkopen nog onder het niveau van de piekjaren 2016-2021. Met andere woorden: er wordt weer meer verhuisd, maar de doorstroming blijft lager dan in het verleden, deels omdat het aanbod beperkt is.
De verhouding tussen vraag en aanbod is in veel regio’s nog steeds scheef. Potentiële kopers concurreren om een schaars aantal beschikbare woningen. Makelaarsorganisaties zoals de NVM signaleren dat de verkooptijd weer korter wordt en het aantal woningen te koop laag is. DNB meldde medio 2024 dat een huis gemiddeld in 34 dagen verkocht werd, terwijl dit een jaar eerder 42 dagen was (dnb.nl).
In Groningen zien we een vergelijkbaar beeld. Het aantal transacties in die provincie steeg in 2024 met maar liefst 13% (cbs.nl). Volgens lokale berichtgeving blijft de vraag in Groningen groot en is de markt krap, wat resulteert in aanhoudende prijsstijgingen (oogtv.nl). In het derde kwartaal van 2024 nam in Groningen het aantal verkochte woningen zelfs met ruim 20% toe vergeleken met een jaar eerder – de sterkste groei van alle provincies. (stadszaken.nl)
Door de schaarste ontstaat er opbieden en staan woningen korter te koop, wat de prijzen hoog houdt. Tegelijk leidt het beperkte aanbod ertoe dat niet alle vraag kan worden ingevuld – een vicieuze cirkel. Ontwikkelaars en overheden proberen dit te doorbreken door nieuwe projecten te starten. Maar zelfs met een lichte verbetering in vergunningen, zal het nog jaren duren om het tekort substantieel terug te dringen. De woningmarkt is daarmee nog altijd overspannen, al verschilt de mate van krapte regionaal. Randstad-steden als Utrecht en Amsterdam kenden de afgelopen tijd extreem veel druk op de markt, maar ook een stad als Groningen heeft te maken met weinig aanbod in verhouding tot de vraag.
